根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁夏回族自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》《吴忠市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定，现将《红寺堡区城市更新改造兴盛片区临街营业房及后院预征收补偿安置方案（征求意见稿）》（下称安置方案）向被征收人公示如下，预征收安置方案详细内容请见附件。
公开征求意见时间：2022年6月28日—7月28日
有意见建议可通过以下方式反馈：
电 话：181****0909
邮 箱：hspxmjdbdzb@163.com
通信地址：团结街于友爱巷交汇处向南50米
吴忠市红寺堡区新民街道办事处
2022年6月28
附件
红寺堡区城市更新改造兴盛片区临街营业
房及后院预征收补偿安置方案
（征求意见稿）
为有效改善红寺堡城市经营生活环境，促进经济增长与服务业长足发展，解决老旧房屋安全隐患多，商业分布不规范等实际问题，依据《中华人民共和国民法典》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）《宁夏回族自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（宁夏回族自治区人民政府令第62号）及《吴忠市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（吴政发〔2012〕78号）等法律法规和规范性文件，现就红寺堡兴盛片区征收安置补偿结合红寺堡区实际制定本方案。
一、房屋预征收部门和被征收人
房屋预征收补偿安置主体：吴忠市红寺堡区人民政府。
房屋预征收部门：红寺堡区新民街道办事处具体组织实施房屋预征收与补偿安置工作。
红寺堡区住房城乡建设和交通局、自然资源局、新民街道办事处、发改、财政、审计、纪委监委、综合执法、市场监督管理、民政、公安等部门按照各自职责互相配合，保障房屋预征收与补偿安置工作的顺利进行。
兴盛片区被征收营业房所有权人为被征收人。
二、预征收范围和期限
预征收范围：兴盛片区。具体为：创业街以北、团结街以南、燕然路以西、光明巷以东。
预征收实施时间为征收决定发布所确定的时间，原则上征收补偿完成时间不超过 年 月末，安置时间根据建设完成时间确定，原则上不超过 年 月末
预征收签约期限为 年 月 日- 年 月 日。
三、被征收房屋类型和面积的认定办法
被征收房屋类型主要为商业房和商业房后院，商业后院房屋类型分为单层主房（前檐高度2.8米含2.8米以上，含钢架彩钢结构），单层附房（前檐高度2.2米含2.2米至2.6米，包括简易彩钢房），单层杂房（前檐高度2.2米以下，包括简易彩钢房），及两层以上房屋。
土地使用权面积以土地使用证或自然资源局依法登记面积为准。建筑面积以产权证登记面积为准，产权证上没有载明面积的（一般指后院房屋），以房屋征收部门委托具有资质的测量机构实地测量数据为准。
超出占地面积建房的，房屋和土地超出部分都不予补偿。
已缴纳土地出让金，但因相关业务安排等原因没有办理产权证的，和办理产权证的同标准征收。已办理规划许可手续，但没有土地使用权证或者未（足额）缴纳土地出让金、新增建设用地等费用的，先按照现行标准补缴相关费用（含滞纳金），再进行征收补偿。政策性划拨使用的土地，按照已缴纳土地出让金同标准征收补偿。
四、补偿方式、内容、标准和计算方法
对沿街商业房和后院土地及地上房屋产权一致的合并征收，产权不一致的分别征收。
（一）征收补偿方式
征收实行货币补偿或产权调换两种补偿方式征收，商业房后院土地及房屋实行货币补偿方式征收，货币补偿方式分为评估补偿和定价补偿，被征收人可选择其中一种。
（二）征收补偿内容和原则
1.货币补偿。
（1）评估补偿。选择货币补偿安置方式的，按照房屋征收评估价予以补偿。由具备国家二级资质以上的评估公司对征收范围内的楼房和后院土地及地上附着物进行评估定价（评估公司的选定程序详见后文），评估费用由预征收实施部门承担。一经评估，被征收人必须无条件认可评估结果并依据评估结果签订征收补偿协议，履行征收补偿程序。
（2）定价补偿。选择定价补偿方式的，被征收房屋及土地按照认定占地面积和缴费情况进行补偿。
缴纳土地出让金并办理产权证的，商业房（第1、2层）按照所处位置分别定价：原友谊医院综合楼每平米补偿2800元，燕然路楼房每平米补偿5600元，团结街楼房每平米补偿5350元。商业房第三层及以上住宅用房每平米补偿3500元。商业房后院土地每平米1000元，后院房屋中，单层主房每平米600元，单层附房每平米500元，单层杂房每平米400元。后院两层及以上房屋每平米补偿1100元（含钢架彩钢结构复层）。
原友谊医院所属商业楼第三层及以上住宅用房每平米补偿2800元。原广电中心房屋补偿按评估价补偿，原广电中心迁建后，所需土地另行划拨。
被征收房屋除主房、附房、杂房依据本方案制定标准予以补偿外，动力电、水暖设施等已办理入户缴费手续的按实际缴费标准的50%予以补偿。私自修建的水井、水窖、地下仓储等设施、及其他地上附着物一律不予补偿。
补偿款在房屋征收补偿安置协议签订后90日内，以“一卡通”形式一次性支付。
2.产权调换。
产权调换方式仅适用于沿街商业房。
（1）调换本项目新建商业房。
对已办理土地使用权证（含政府统一划拨并有与国土建设等部门签订协议书或持有相关手续）或缴纳土地出让金、新增建设用地使用费的商业房，原则上按照1:1的比例在同区域同楼层进行调换，超出或不足部分根据新选择商业房不同位置开盘价下调10%找补差价。
被征收人选择产权调换的，超出或者不足原面积1:1置换部分需要进行找补差价的，在新建商业房建成交付时一律以现金方式找补，找补差价按照新建商业房开盘价每平米下调10%结算。原则上新建商业房工程在18个月内（不包括冬季停工期）完工并交付被征收人的，对找补差价进行限价，其中燕然路最高定价不高于11000元每平米，团结街最高定价不高于10000元每平米，创业街最高定价不高于9000元每平米。如因开发商自身原因致使新建房屋建设周期延长超过18个月（不包括冬季停工期）遇到市场价上涨，不影响产权调换最高定价规定。如因被征收人不在约定期限签订协议、搬迁延期等原因致使建设周期延长超过18个月的（不包括冬季停工期），则取消最高限价，找补差价参考当时市场价进行调整。
选择产权调换的，按照签订征收补偿协议顺序号依次选房。对于因新建商业房房源不足等客观原因无法满足被征收人同区域同楼层产权调换的，可由双方协商确定调整房屋调换位置及面积，并根据具体位置确定找补差价标准，差价找补最高定价不高于各区域最高定价。协商不成时由征收人和被征收人根据具体情况协商处理，如不能完成产权调换，由开发建设单位按照开盘价以现金折算方式补偿。
（2）调换本项目以外商业房。
被征收人可选择调换非本项目红寺堡城区范围内已建成和在建、待建商业房，具体调换标准按照等价值调换原则找补差价。被征收房屋价值按照本方案标准执行，参与调换房源的房屋价值标准按照第三方评估价执行。（参与调换房源详见附表）
调换后房屋产权证办理过程中所产生的各类税费，全部由调换房源提供方承担。
（3）调换本项目新建住宅商品房。
现商业房被征收人均可选择调换本项目建设的住宅商品房。调换标准按照等价值调换的原则进行。燕然路、团结街、创业街分别按照1:1.4、1:1.3、1:1.2的标准调换本项目新建住宅商品房基准楼层（第7层），选择调换其他楼层的按照楼层价格系数（见附件）进行差价找补。
（4）调换本项目以外住宅商品房。
被征收人可选择本项目以外红寺堡城区范围内建成和在建、待建商品房。具体调换方式参照本方案具体标准执行，调换标准以被征收房屋补偿标准和参与调换房源现行评估价下调10%结算并自行找补差价，1:1调换面积被征收人不承担契税，超出部分按照国家税务相关规定承担执行。
被征收房屋中第三层及以上楼层的，可选择在同区域同楼层1:1调换新建住宅商品房，也可依照楼层价格系数选择本项目其他住宅楼栋的任意楼层进行调换并找补差价。
产权调换协议达成后，被征收人委托征收单位将补偿款代付开发建设单位，补偿余款支付被征收人。补偿款不足支付调换房屋价款的，由被征收人和开发建设单位协商议定补偿事宜。
五、过渡方式和期限
选择货币补偿的被征收人，除给予搬家补助费和在签约期限内签订协议并实施搬迁、给予的奖励资金外，不再享受停产停业损失费。
（一）搬家补助费。货币补偿和产权调换均可享受搬家补助费。按被征收房屋实际面积（含后院主房和附房）一次性予以15元/㎡的搬家补助。
（二）停产停业补助费。选择产权调换的除给予搬家补助、奖励资金（在规定期限内签订征收补偿协议的）外，按照现商业房商业使用面积，根据商业位置，分别予以每月18元/㎡（燕然路）、每月17元/㎡（团结街）、每月16元/㎡（创业街）的停产停业补助，补助期限为被征收房屋签订拆除移交协议之日起至新建房屋交付之日止。
（三）临时过渡安置补助费。选择调换商品房（期房）的被征收人，按照产权调换标准核算临时过渡安置补助面积，具体标准为6元/㎡/月，补助费从被征收房屋签订拆除移交协议之日起计算，一次性补助18个月，超过18个月不能完成安置（交房）的，由开发建设单位按照同等标准承担延长期临时过渡安置补助费（冬季法定停工期除外）；通过产权调换方式选择其他房源已建成商品房的，住宅用房按照6元/㎡/月的标准，一次性补偿3个月；选择其他补偿方式的被征收人不享受临时过渡安置补助费。
（四）装修装潢补偿。正在经营且办理了商业经营许可手续的商业房，按照使用面积给予营业（装修装潢）损失补偿，补偿内容中不包括非固定、可重复使用的桌椅、家具等设施设备、器材，符合补偿规定范围的装修装潢、设施设备、器材等全部采取第三方评估补偿的方式进行，补偿对象为该房屋的实际使用人。征收期间内没有营业行为的，或者只用于居住的房屋，不予营业损失补偿。
六、搬迁奖励与优惠政策
（一）搬迁奖励
自确定征收之日起，前15日内签订征收补偿协议并按照约定实施搬迁的，以被征收营业房建筑面积和后院土地面积为标准，每开间奖励5000元；第16日至30日内签订协议并按照约定实施搬迁的，按被征收营业房（包括后院，不包括后院房屋）每开间奖励3000元。该奖励在签订协议并实施拆迁完90日内付清。
（二）优惠政策
选择产权调换的被征收人，除缴纳专项维修基金外，用于1：1置换的原房屋面积被征收人不再缴纳契税。置换后超出原房屋1:1面积部分的契税由甲、乙双方依据国家税务政策规定，按比例分别承担；两层均为商业房的，甲乙双方依据国家税务政策规定缴纳税款，被征收房屋中，一层为商业房，二层为住宅房，全部调换为商业房的，被征收人需承担契税、附加税等各类税款的50%。
七、征收补偿安置有关政策
（一）评估机构的选择
根据《宁夏回族自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》要求，由甲方向社会发布征收评估信息，具有国家二级以上资质的房地产价格评估机构自征收评估信息发布之日起15日内报名；房屋征收部门对报名的房地产价格评估机构进行审查，对符合资质条件的按照报名先后顺序公布机构名称、基本信息及信用情况;由甲方组织被征收人协商选择房地产价格评估机构，协商不能达成一致意见的，按“少数服从多数”的原则，采纳多数人意见决定，形不成多数意见的，采取摇号、抽签等方式随机选定。
（二）自房屋征收决定公告发布之日起，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为
1.新建、扩建、改建房屋；
2.改变房屋用途；
3.转让、租赁和抵押房屋；
4.以被征收房屋为注册地址办理市场主体设立登记、住所（经营场所）变更登记；
5.其他不当增加补偿费用的行为。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
（三）产权认证
被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）等，以产权证、土地使用权证或其他合法批件为准。房屋买卖后没有办理过户手续的，以买卖协议中买方为房屋所有权人，但由此引起的争议买方承担一切法律责任。
1.对取得国有土地使用权证、房屋权属证书或凭证的，以取得房屋权属证书、国有土地使用权证或凭证记载面积为准。对未取得国有土地使用权证、房屋权属证书或凭证的，以国土、规划、建设等部门认定结果为准。
2.被征收房屋或者土地改变用途的，以政府或规划、国土、建设等部门的批准文件或认定结果为依据。
3.设有抵押权的房屋被征收的，被征收人（抵押人）应当与抵押权人就抵押权及其所担保债权进行协商。
被征收人（抵押人）与抵押权人就解除房屋抵押权达成协议，并且已到抵押物登记部门办理了解除抵押物登记手续的，房屋征收部门对被征收人给予补偿。未办理合法登记的房屋，补偿费给与被征收人。
未协商或者协商后未就解除房屋抵押权达成一致意见的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，将补偿款向公证机构依法办理提存手续；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以就产权调换房屋到抵押物登记部门办理变更抵押物登记手续。
4.对于房屋出售出现一房多卖，存在多份买卖协议时，则暂停征收补偿程序，相关人员进行协商或法律裁决，待争议解决后，继续执行补偿协议。
5.签订征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的土地使用权证、房产证等权属证明一并交征收部门，由征收部门及时送有关部门办理注销登记手续。
（四）本项目以外的产权调换房源
被征收人不选择新建安置小区安置房源的，可在红寺堡区以下新建或在建小区中选择安置房源。
可选择新建商品房小区具体为：御泉新苑（西区）、燕然华府（一期）、金水名都（一期、二期）、铭门雅苑（一期、三期）、梧桐苑（二期）。
可选择新建商业房片区具体为：时代广场商业房、金水名都（一期、二期）商业房、铭门雅苑商业房、书香雅苑商业房、燕然银都商业房。
以上小区可选房屋不超过小区所建同类型房屋总量的20%。
（五）残值归属
在签订房屋补偿安置协议所限定的时间内，被征收人自行拆除的，残值归被征收人所有；被征收人未按房屋补偿安置协议所限定的时间拆除的，房屋征收部将安排具有相应资质等级的建筑施工单位实施拆除，残值归房屋征收部门所有。
（六）有下列情形之一的不予补偿
1.对违法建筑和超过批准期限的临时建筑物、构筑物的，不予补偿。
2.自公告发布之日起，没有任何规划建设手续强建和抢建的，不予补偿。
八、其他事项
1.原则上用于置换的新建商业房一面开门的建造深度不超过17米，两面对开门的建造深度总长不超过35米。
2.新建用于安置的商业房面积不能超过原商业房总面积的30%。
3.征收安置补偿相关费用由开发建设单位承担。
九、本方案仅适用于红寺堡区城市更新改造兴盛片区临街营业房及后院征收安置项目，本方案由红寺堡区新民街道办事处负责解释。
十、本方案自发布之日起执行。
